전세 계약이 끝나갈 때 가장 걱정되는 게 뭔지 아세요? 바로 전세 재계약 인상 문제예요. 저도 작년에 재계약하면서 정말 고민이 많았거든요. “집주인이 얼마나 올려달라고 할까?” 하면서 말이에요.
솔직히 말하자면, 처음에는 임대차보호법이 뭔지도 잘 몰랐어요. 그런데 알고 보니까 세입자를 보호하는 정말 중요한 법이더라고요. 뭐랄까, 이걸 모르면 손해 보는 경우가 많아요.
재계약과 새 계약, 뭐가 다른가요?
가장 먼저 알아야 할 건 재계약과 새 계약의 차이예요. 이걸 모르면 집주인이 말하는 대로 따라갈 수밖에 없거든요.
재계약(갱신)은 기존 계약을 연장하는 거예요. 이때는 임대차보호법의 보호를 받아서 전세금 인상을 최대 5%까지만 할 수 있어요.
새 계약은 기존 계약을 완전히 끝내고 새로 시작하는 거예요. 이 경우에는 5% 제한이 없어져요. 집주인과 제가 합의만 하면 얼마든지 올릴 수 있어요.
제가 작년에 겪은 일인데, 집주인이 처음에는 “새 계약으로 하자”고 하면서 20% 인상을 요구했어요. 하지만 제가 계약갱신요구권을 행사하겠다고 하니까 결국 5%로 타협했어요.
재계약 vs 새 계약 비교
| 구분 | 재계약(갱신) | 새 계약 |
| 인상 한도 | 최대 5% | 합의하에 무제한 |
| 선택권 | 임차인이 요구 가능 | 쌍방 합의 필요 |
| 절차 | 간단한 갱신 | 새로운 계약서 작성 |
| 보호받는 정도 | 임대차보호법 적용 | 계약 내용에 따라 |
계약갱신요구권, 이게 진짜 중요해요
계약갱신요구권은 임차인의 강력한 무기예요. 이걸 제대로 알고 있으면 집주인과 협상할 때 정말 유리해져요.
이 권리를 행사하면:
- 전세금 인상을 최대 5%로 제한할 수 있어요
- 기존과 동일한 조건으로 계약을 연장할 수 있어요
- 집주인이 거부할 수 없어요 (정당한 사유가 없는 한)
저는 이걸 몰랐을 때 정말 후회했어요. 첫 번째 재계약 때는 집주인이 “시세가 올랐으니까 10% 올려야 한다”고 해서 그냥 받아들였거든요. 나중에 알고 보니까 5%까지만 올릴 수 있었던 거였어요.
진짜 아까웠어요.
인상 시기와 절차
전세 재계약 인상은 보통 계약 만료 시점에 이뤄져요. 하지만 미리미리 준비해야 할 게 많아요.
전세 재계약 절차를 참고해서 정리해 봤어요:
- 계약 만료 2-3개월 전 – 집주인과 재계약 의사 확인
- 계약 만료 1개월 전 – 계약갱신요구권 행사 또는 새 계약 협상
- 계약서 작성 – 변경된 내용을 명확히 기재
- 확정일자 받기 – 주민센터에서 확정일자 갱신
- 전입신고 – 필요시 전입신고 갱신
여기서 가장 중요한 건 확정일자예요. 이걸 안 받으면 나중에 보증금 돌려받을 때 문제가 생길 수 있어요.
실제 협상 전략
제가 여러 번 재계약해 보면서 터득한 협상 전략을 공유해 볼게요:
시세 조사는 필수예요
주변 비슷한 집들의 전세가를 미리 알아봐야 해요. 부동산 앱이나 직접 문의해서 확인해 보세요. 집주인이 과도한 인상을 요구할 때 근거 자료로 쓸 수 있어요.
계약갱신요구권을 적극 활용하세요
집주인이 아무리 많이 올려달라고 해도, 이 권리를 행사하면 5%까지만 올릴 수 있어요. 확실한 무기니까 주저하지 마세요.
조건 협상도 가능해요
전세금만 협상하는 게 아니라 다른 조건들도 협상할 수 있어요. 예를 들어, 도배나 장판 교체, 보일러 수리 같은 걸 집주인 부담으로 하는 조건으로 약간의 인상을 받아들이는 거죠.
주의해야 할 함정들
재계약할 때 조심해야 할 점들이 몇 가지 있어요:
새 계약을 유도하는 집주인
일부 집주인들은 5% 제한을 피하려고 새 계약을 유도해요. “새 계약으로 하면 조건을 더 좋게 해줄 수 있다”고 하면서 말이죠. 하지만 대부분 인상률이 훨씬 높아져요.
구두 약속의 위험
모든 조건 변경은 반드시 계약서에 명시해야 해요. 구두로만 약속하면 나중에 문제가 생길 수 있어요.
확정일자 미갱신
재계약했는데 확정일자를 안 받으면 대항력을 잃을 수 있어요. 이건 정말 중요한 부분이에요.
실제 사례를 통해 본 교훈
제 지인의 실제 경험을 공유해 볼게요. 이분은 강남 쪽에서 전세 살고 계시는데, 작년에 재계약할 때 집주인이 30% 인상을 요구했대요.
처음에는 “시세가 너무 올랐으니까 어쩔 수 없다”고 하면서 받아들이려고 했대요. 하지만 저희가 계약갱신요구권에 대해 알려드리니까, 그걸 행사해서 결국 5% 인상으로 재계약했어요.
이 경험을 통해 느낀 건, 정보가 정말 중요하다는 거예요. 모르면 당할 수밖에 없거든요. 전세 재계약 관련 뉴스를 보면 이런 사례들이 정말 많아요.
재계약을 거부당했을 때
간혹 집주인이 재계약을 거부하는 경우도 있어요. 하지만 정당한 사유 없이는 거부할 수 없어요.
정당한 사유라고 인정되는 경우:
- 임대인이 직접 거주하려는 경우
- 건물을 철거하거나 대수선하려는 경우
- 임차인이 임대료를 3개월 이상 연체한 경우
이런 사유가 아니라면 재계약을 거부할 수 없어요. 만약 부당하게 거부당했다면 임대차분쟁조정위원회에 신청할 수도 있어요.
마무리하며
전세 재계약 인상은 정말 복잡한 문제예요. 하지만 기본적인 권리와 절차만 알고 있으면 훨씬 유리하게 협상할 수 있어요.
가장 중요한 건 계약갱신요구권이에요. 이걸 활용하면 5% 이상 인상을 막을 수 있거든요. 그리고 모든 과정에서 서면으로 기록하고, 확정일자도 꼭 받으세요.
우리 사이에서만 말하자면, 집주인도 사람이에요. 합리적으로 협상하면 대부분 타협점을 찾을 수 있어요. 너무 감정적으로 접근하지 말고, 법적 근거를 바탕으로 차근차근 이야기해 보세요.
전세 재계약이나 임대차 관련해서 더 궁금한 점 있으시면 댓글로 물어보세요. 제가 경험한 범위에서 최대한 도움드릴게요!
