카페 창업을 준비하면서 상가를 알아보다 보니 바닥권리금이라는 말을 자주 들었어요. 처음에는 “바닥이 뭔 상관이야?” 이렇게 생각했는데, 알고 보니 상가 투자에서 정말 중요한 개념이더라고요.
솔직히 권리금 종류가 이렇게 많은 줄 몰랐어요. 시설권리금, 영업권리금, 그리고 오늘 얘기할 바닥권리금까지… 뭐가 이렇게 복잡한지.
바닥권리금이 뭔지부터 알아보자
바닥권리금은 한마디로 ‘위치빨’이에요. 그 자리, 그 장소만으로 벌 수 있는 돈에 대한 대가라고 보면 돼요. 예를 들어 강남역 지하상가 1층과 변두리 상가 1층이 같을 리 없잖아요?
업종이 뭐든 상관없이, 그냥 그 자리에 있다는 것만으로도 생기는 장점들이 있어요. 유동인구, 접근성, 주변 상권 등등… 이런 입지적 요소들 때문에 발생하는 프리미엄이 바로 바닥권리금입니다.
다른 권리금과 뭐가 다른가?
시설권리금은 인테리어나 장비 같은 것들 때문에 생기는 거고, 영업권리금은 그 가게만의 노하우나 단골 때문에 생기는 거예요. 근데 바닥권리금은 정말 순수하게 ‘자리값’이에요.
그래서 감가상각도 잘 안 돼요. 오히려 상권이 발전하면 더 오를 수도 있거든요. 제가 아는 동네만 봐도, 지하철역이 생기고 나서 바닥권리금이 2배로 뛴 곳도 있어요.
바닥권리금 계산하는 방법
정확한 공식은 없어요. 주변 시세를 보고 판단하는 게 전부죠. 그래서 더 어려운 것 같아요.
주요 고려사항들:
- 인근 유사 매물 권리금 거래 가격
- 유동인구 수와 변화 추이
- 대중교통 접근성 (지하철역 거리 등)
- 주변 상권 활성화 정도
- 1층/지하/2층 등 위치별 가치
- 코너 자리인지 중간 자리인지
실제로 부동산 중개업소에서 “이 자리는 바닥권리금만 3천만 원이에요”라고 말하는 경우가 많아요. 그럼 거기에 시설이나 영업권까지 더해지는 거죠.
상가임대차보호법과의 관계
다행히 바닥권리금도 상가임대차보호법의 보호를 받아요. 임대인이 권리금 회수를 부당하게 방해하면 손해배상을 청구할 수 있거든요.
하지만 실제로는 증명이 어려운 경우가 많아요. 바닥권리금이 얼마인지 명확히 구분해서 계약서에 적는 경우가 드물거든요. 그래서 한국상업부동산학회 같은 곳에서 관련 정보를 미리 조사해보는 게 좋아요.
실제 거래 사례와 주의점
제가 직접 본 사례를 말씀드리면, 홍대 근처 한 카페 자리는 바닥권리금만 8천만 원이었어요. 그냥 그 자리에 있다는 것만으로도 하루 매출이 최소 100만 원은 나온다는 거죠.
반면에 신도시 새로 생긴 상가는 바닥권리금이 거의 없어요. 아직 상권이 형성되지 않았거든요. 하지만 몇 년 후에는 어떻게 될지 모르죠.
주의할 점들:
- 상권 변화를 면밀히 조사하기
- 권리금 항목별로 계약서에 명시하기
- 주변 임대료와 권리금 시세 비교하기
- 장기적인 상권 전망 고려하기
- 임대인의 권리금 방해 가능성 체크하기
바닥권리금 투자 시 팁
개인적으로는 바닥권리금이 높은 곳보다는 앞으로 오를 가능성이 있는 곳을 찾는 게 좋다고 생각해요. 이미 비싼 곳은… 그냥 비싼 곳이에요.
지하철 연장 계획이나 대형 상업시설 입점 예정 같은 정보를 국토교통부나 지자체 홈페이지에서 미리 확인해보세요. 이런 정보가 바닥권리금 변화에 큰 영향을 미치거든요.
마무리: 위치의 힘을 이해하자
결국 바닥권리금은 ‘위치의 힘’을 돈으로 환산한 거예요. 좋은 자리일수록 높고, 그만큼 수익도 기대할 수 있죠.
상가 창업을 생각하고 계신다면 바닥권리금 개념을 정확히 이해하고 시작하세요. 나중에 권리금 회수할 때도 도움이 될 거예요. 그리고 무엇보다 계약서 작성할 때 각 권리금 항목을 명확히 구분해서 적는 거, 잊지 마세요!
