전세 계약 4년이 지나고 나면 이제 어떻게 해야 할까요? 계약갱신청구권도 다 써버렸고… 정말 막막하더라고요. 저도 작년에 똑같은 상황이었는데, 미리 알아두면 도움 될 정보들을 정리해봤어요!
전세 4년 후 재계약이 어려운 이유
2020년 임대차 3법 시행 이후, 세입자는 계약갱신청구권을 한 번만 사용할 수 있어요. 즉, 최초 2년 + 갱신 2년 = 총 4년까지만 법적 보호를 받는 거죠.
4년이 지나면 임대인 입장에서는 “이제 자유롭게 계약을 결정할 수 있다”는 뜻이에요. 그래서 전세금 대폭 인상이나 아예 계약 거부도 가능한 상황이 됩니다.
🔄 재계약 가능한 3가지 방법
1. 묵시적 갱신
임대인과 세입자 모두 계약 만료 2개월 전까지 아무 말 안 하면 자동으로 2년 연장돼요. 기존과 똑같은 조건으로요.
근데 요즘 같은 시대에 집주인이 이걸 그냥 넘어갈까요? 전세금이 많이 오른 상황에서는 현실적으로 어려울 것 같아요.
2. 신규 계약 체결
가장 일반적인 방법이에요. 임대인과 새로운 조건으로 협의해서 계약하는 거죠. 여기서 중요한 건 전세금 인상 제한이 없다는 점이에요.
계약갱신청구권 때는 5% 제한이 있었지만, 이젠 시장 가격대로 올릴 수 있어요. 그래서 미리미리 준비해야 합니다.
3. 계약 종료
아무래도 전세금을 너무 많이 올려달라고 하면… 이사를 가는 것도 선택지 중 하나죠. 요즘 전세 시장 상황을 보면 정말 고민이 많이 될 거예요.
📅 재계약 절차와 타이밍
| 시기 | 해야 할 일 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 계약 만료 6개월 전 | 임대인과 재계약 의사 타진 | 너무 늦으면 선택권이 줄어듦 |
| 계약 만료 3-4개월 전 | 구체적인 조건 협의 시작 | 충분한 시간 두고 협상 |
| 계약 만료 2개월 전 | 최종 결정 및 계약서 작성 | 이 시점 이후는 묵시적 갱신 |
저는 6개월 전부터 집주인께 슬슬 의사를 타진해봤어요. “혹시 재계약 어떻게 생각하세요?” 이런 식으로요. 미리 분위기를 파악하는 게 중요해요.
💰 전세금 인상과 협상 전략
4년 후 재계약에서는 법적 인상 제한이 없어서 정말 부담스러워요. 하지만 몇 가지 협상 포인트가 있어요:
협상 카드들
- 장기 거주 이력: “4년 동안 문제없이 살았다”
- 집 관리 상태: “깨끗하게 잘 사용했다”
- 시장 상황: “주변 시세와 비교해서”
- 공실 리스크: “새 세입자 구하는 동안 공실 비용”
제 경험상 임대인도 기존 세입자와 재계약하는 걸 선호하는 경우가 많아요. 새 세입자 구하는 것도 번거롭고, 리스크도 있거든요.
⚖️ 임대인 vs 임차인 권리
| 구분 | 임대인 권리 | 임차인 권리 |
|---|---|---|
| 전세금 결정 | 자유롭게 인상 가능 | 협상 참여 가능 |
| 계약 거부 | 정당한 사유 없이도 가능 | 묵시적 갱신 기대 가능 |
| 계약 조건 | 새로운 조건 제시 가능 | 조건 협상 참여 가능 |
솔직히 4년 후에는 임대인이 유리한 포지션에 있어요. 하지만 세입자도 완전히 무력하지는 않습니다.
⚠️ 꼭 주의해야 할 점들
1. 서면 기록 남기기
모든 협의 과정을 문자나 이메일로 남겨두세요. 나중에 말이 달라질 수 있어요. “그때 분명히 이렇게 말씀하셨는데”라고 할 때 증거가 필요해요.
2. 계약서 재작성
전세금이나 조건이 바뀌면 반드시 새 계약서를 쓰세요. 기존 계약서에 덧붙이기만 하면 나중에 문제가 될 수 있어요.
3. 확정일자 갱신
전세금이 올랐다면 새로 확정일자를 받으셔야 해요. 기존 확정일자로는 늘어난 전세금을 보호받을 수 없어요.
🏠 실제 재계약 사례
제 지인 A씨 케이스를 말씀드릴게요. 강남 아파트에서 4년 살았는데, 집주인이 전세금을 2억에서 3억으로 올려달라고 하더래요.
처음엔 “말도 안 된다”고 생각했는데… 주변 시세를 알아보니 실제로 그 정도였어요. 결국 2억 8천으로 협상해서 재계약했대요.
협상 포인트는 “4년 동안 문제없이 살았고, 새 세입자 구하는 동안 몇 달 공실 될 수도 있다”는 거였어요.
💡 재계약 성공 팁
- 미리 시세 조사하기: 주변 전세 시세를 미리 파악해두세요
- 관계 관리하기: 평소 집주인과 좋은 관계 유지가 중요해요
- 대안 준비하기: 재계약이 안 될 경우를 대비해 이사 계획도 세워두세요
- 합리적 협상하기: 무조건 거부보다는 현실적인 대안 제시
요즘 전세 시장이 어려운 건 사실이에요. 하지만 미리 준비하고 현명하게 협상하면 좋은 결과를 얻을 수 있어요.
더 자세한 정보는 국토교통부나 부동산거래신고센터에서 확인하실 수 있어요. 궁금한 점 있으시면 댓글로 남겨주세요!
