전세 계약이 2년 만료되는데 계속 살고 싶어요! 그런데 전세계약갱신청구권 계약서를 어떻게 써야 할지 모르겠어요. 저도 처음에는 완전히 헷갈렸는데, 알고 보니까 생각보다 간단하더라고요.
작년에 제 친구가 갱신청구권 행사했는데, 계약서 작성법을 몰라서 엄청 헤맸거든요. 오늘은 전세계약갱신청구권 계약서 작성법을 정말 쉽게 알려드릴게요!
전세계약갱신청구권이 뭔가요?
간단히 말하면 세입자가 집주인에게 “2년 더 살고 싶어요!”라고 요구할 수 있는 권리예요. 2020년부터 생긴 제도인데, 세입자를 보호하기 위한 거죠.
중요한 건 딱 한 번만 사용할 수 있어요. 그리고 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 이 기간에만 행사할 수 있어요.
갱신청구권 행사 시기 정확히 알기
타이밍이 정말 중요해요. 놓치면 다시 기회가 없거든요.
예를 들어서 2025년 8월 31일에 계약이 끝난다면:
- 행사 가능 기간: 2025년 2월 28일 ~ 2025년 6월 30일
- 늦어도: 6월 30일까지는 집주인에게 말해야 함
- 놓치면: 갱신청구권 행사 불가능
갱신청구권 행사 방법
행사 방법은 어렵지 않아요. 집주인에게 “계약을 갱신하고 싶다”는 의사를 전달하면 돼요.
1. 구두로 말하기
집주인에게 직접 전화해서 “계약 갱신하고 싶어요”라고 말하면 돼요. 하지만 증거를 위해 통화 녹음을 해두는 게 좋아요.
2. 문자 메시지 보내기
가장 간단한 방법이에요. 문자로 보내면 자동으로 증거가 남잖아요.
“안녕하세요. OO동 OO호 세입자 OOO입니다. 현재 계약이 2025년 8월 31일 만료 예정인데, 주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주하고 싶습니다.”
3. 내용증명 발송하기
가장 확실한 방법이에요. 법적 효력이 강하거든요.
계약서 작성이 필요한 경우
갱신청구권을 행사했다고 해서 무조건 새 계약서를 써야 하는 건 아니에요. 상황에 따라 달라져요.
계약서 작성 안 해도 되는 경우
- 보증금이 그대로인 경우
- 모든 조건이 동일한 경우
- 특약사항 변경이 없는 경우
이런 경우에는 문자나 확인서 정도만 주고받으면 돼요.
새 계약서 작성해야 하는 경우
- 보증금이 증액되는 경우
- 보증금이 감액되는 경우
- 특약사항이 변경되는 경우
전세계약갱신청구권 계약서 작성법
새 계약서를 써야 한다면 이렇게 작성하세요.
1. 계약서 제목 부분
“전세계약 갱신 계약서” 또는 “임대차계약 갱신 계약서”라고 쓰세요.
2. 특약사항에 꼭 들어가야 할 내용
특약사항에 이런 내용을 반드시 넣어야 해요:
- “본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신계약임”
- “기존 계약(○○년 ○○월 ○○일자)의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 체결함”
- “임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 통지받은 날부터 3개월 후 효력 발생”
3. 보증금 증액된 경우
보증금이 올랐다면:
- 기존 보증금과 증액 보증금을 명확히 구분해서 기재
- 증액분에 대해서만 새로운 확정일자 받기
- 기존 계약서와 새 계약서 둘 다 보관
확정일자는 어떻게 해야 하나요?
이게 좀 복잡해요. 상황별로 다르거든요.
보증금 변경 없는 경우
기존 확정일자가 그대로 유효해요. 새로 받을 필요 없어요.
보증금 증액된 경우
기존 보증금: 기존 확정일자 유지
증액 보증금: 새로운 확정일자 필요
예를 들어서 1억원에서 1억 2천만원으로 증액했다면, 1억원은 기존 확정일자가 유효하고 2천만원은 새 확정일자를 받아야 해요.
보증금 감액된 경우
기존 확정일자가 그대로 유효해요. 감액된 금액으로 자동 조정돼요.
임대료 인상은 얼마까지 가능한가요?
갱신청구권으로 계약을 연장할 때 집주인이 임대료를 올릴 수 있어요. 하지만 5% 이내에서만 가능해요.
예를 들어서 전세보증금이 2억원이었다면, 최대 1천만원까지만 올릴 수 있어요.
집주인이 5% 이상 올리려고 하면 거부할 수 있어요!
실제 계약서 작성 사례
제 친구 A씨가 실제로 작성한 계약서를 참고로 알려드릴게요.
기존 계약: 전세보증금 1억 5천만원 (2023.3.1~2025.2.28)
갱신 계약: 전세보증금 1억 6천만원 (2025.3.1~2027.2.28)
이 경우 새 계약서를 작성하고, 특약사항에 이렇게 적었어요:
“본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신계약이며, 2023년 3월 1일자 기존 계약의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 체결한다. 보증금 증액분 1천만원에 대해서는 본 갱신계약서의 확정일자를 적용한다.”
중개사를 끼어야 할까요?
이건 선택사항이에요. 하지만 전문가들은 중개사를 끼는 걸 추천해요.
중개사 끼는 경우:
- 계약서 검토해줌
- 법적 문제 확인해줌
- 대필 수수료 10만원 내외
직접 하는 경우:
- 수수료 절약
- 하지만 실수할 위험
갱신청구권 거절당하면 어떻게 하나요?
집주인이 갱신청구권을 거절할 수 있는 경우가 있어요:
- 집주인이 직접 살려고 하는 경우
- 집을 재건축하는 경우
- 세입자가 임대료를 2개월 이상 연체한 경우
하지만 이런 사유가 거짓이면 손해배상을 청구할 수 있어요. 특히 집주인 실거주를 이유로 거절했는데 실제로 안 산다면 큰 배상금을 받을 수 있어요.
주의해야 할 점들
몇 가지 꼭 기억해둘 점이 있어요.
1. 한 번만 사용 가능
갱신청구권은 딱 한 번만 사용할 수 있어요. 그러니까 총 4년까지만 살 수 있는 거예요.
2. 시기 놓치면 끝
6개월 전부터 2개월 전까지 이 기간을 놓치면 다시 기회가 없어요.
3. 등기부등본 재확인
보증금이 증액되는 경우에는 등기부등본을 다시 떼어서 새로운 근저당이나 권리관계 변화가 없는지 확인해야 해요.
마무리하며
전세계약갱신청구권 계약서 작성, 생각보다 복잡하지 않죠? 중요한 건 시기를 놓치지 않는 거예요.
갱신청구권은 세입자를 보호하는 중요한 권리예요. 잘 활용하면 안정적으로 오래 살 수 있거든요.
더 자세한 정보는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인해보세요. 혹시 복잡한 상황이면 HUG 전세사기예방센터에서 상담받을 수도 있어요!
