전세계약 갱신 시기가 다가오면서 고민이 많으실텐데요. 계속 여기서 살고 싶은데 집주인이 갱신을 거부하면 어떻게 하지? 전세금이 너무 많이 오르면 어쩌지? 이런 걱정들 정말 많죠.
저도 작년에 직접 경험해봤는데, 막상 해보니까 생각보다 복잡하더라구요. 특히 갱신청구권이라는 걸 언제, 어떻게 행사해야 하는지 헷갈렸어요. 그래서 오늘은 제가 정리한 내용들을 공유해드릴게요.
전세계약 갱신청구권이란?
2020년부터 시행된 임대차 3법 덕분에 세입자에게 계약갱신청구권이 생겼어요. 쉽게 말하면, 임차인이 “저 여기서 2년 더 살고 싶어요”라고 요구할 수 있는 권리죠.
단, 딱 한 번만 행사할 수 있어요. 그니까 첫 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년까지 살 수 있다는 뜻이에요. 이거 아는 사람들이 의외로 적더라구요.
| 시기 | 해야 할 일 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 계약 만료 6개월 전 | 갱신 의사 결정 | 너무 일찍 결정할 필요는 없음 |
| 계약 만료 2개월 전 | 갱신청구권 행사 마감 | 이 시기 놓치면 권리 상실 |
| 계약 만료일 | 새 계약서 작성 | 조건 협상 가능 |
갱신청구는 언제 해야 하나요?
이게 정말 중요한데, **계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지** 갱신 의사를 집주인에게 알려야 해요. 2개월 전 넘어가면 아예 못해요. 권리가 소멸돼버리거든요.
저는 3개월 전에 카톡으로 집주인에게 연락했어요. “안녕하세요, 계약 갱신하고 싶습니다”라고 간단하게요. 나중에 증거로 남겨두려고 문자로도 한 번 더 보냈구요.
있잖아요, 혹시 아무 연락도 안 하고 계약 만료일이 지나버리면? 그럼 묵시적 갱신이 돼요. 기존 조건 그대로 2년 더 연장되는 거죠. 하지만 이렇게 되면 나중에 문제 생길 수 있으니까 명시적으로 갱신하는 게 좋아요.
집주인이 갱신을 거부한다면?
법적으로 정당한 사유가 없으면 집주인이 갱신을 거부할 수 없어요. 정당한 사유라는 건:
- 집주인이나 직계가족이 실제로 살려는 경우
- 임차인이 의무를 위반한 경우 (임대료 연체 등)
- 건물을 철거하거나 대규모 수리가 필요한 경우
그니까 단순히 “다른 사람에게 더 비싸게 빌려주고 싶어서”는 정당한 사유가 아니에요. 만약 부당하게 거부당하신다면 한국토지주택공사나 시청에 상담 받아보세요.
전세금 인상은 얼마나 할 수 있나요?
이것도 법으로 정해져 있어요. 연간 **5%를 초과할 수 없어요**. 예를 들어 전세금이 3억이었다면, 갱신할 때 최대 3억 1500만원까지만 올릴 수 있는 거죠.
물론 집주인과 협상해서 인상폭을 줄일 수도 있어요. 저희 경우에는 집주인이 3% 인상을 요구했는데, 2%로 협상했어요. 주변 시세보다 낮다는 점을 어필했거든요.
만약 집주인이 5%를 초과해서 인상을 요구한다면? 그건 불법이에요. 국토교통부에 신고할 수 있어요.
갱신과 재계약의 차이점
이거 헷갈리는 분들이 많은데, 갱신과 재계약은 달라요.
**갱신**은 기존 계약을 연장하는 거예요. 갱신청구권을 행사해서 법적으로 보장받는 거죠. 조건 변경이 제한적이에요.
**재계약**은 완전히 새로운 계약을 맺는 거예요. 조건을 자유롭게 바꿀 수 있지만, 집주인이 거부할 수도 있어요.
솔직히 말하면, 세입자 입장에서는 갱신이 훨씬 유리해요. 법적 보호를 받으니까요.
실제 갱신 과정에서 겪은 일들
제가 갱신할 때 겪었던 에피소드를 하나 말씀드릴게요. 처음에 집주인이 갱신을 거부하겠다고 하더라구요. 이유는 “아들이 결혼해서 들어올 예정”이라고…
그런데 나중에 알고 보니까 더 비싸게 빌려주려고 거짓말한 거였어요. 다행히 대법원 전자민원센터에서 관련 판례를 찾아봤더니, 이런 경우 부당한 갱신 거부라고 나와있더라구요.
결국 집주인이 갱신에 동의했고, 전세금도 2%만 올렸어요. 뭔가 이상하다 싶으면 겁내지 말고 관련 기관에 상담받아보세요.
갱신시 꼭 확인해야 할 것들
계약서 조건을 꼼꼼히 확인하세요. 특히 특약사항들이 바뀌었는지 봐야 해요. 간혹 집주인이 슬쩍 불리한 조건을 추가하는 경우가 있거든요.
또한 확정일자도 새로 받아야 해요. 기존 확정일자는 무효가 되니까요. 요즘은 온라인으로도 간편하게 받을 수 있어요.
그리고 전세보증보험도 갱신해야 하는지 확인해보세요. 대부분 자동으로 연장되지만, 보험사마다 다를 수 있어요.
마지막으로, 갱신 후에는 갱신청구권이 소멸된다는 점 기억하세요. 다음번에는 재계약만 가능해요.
정리하며
전세계약 갱신, 처음엔 복잡해 보이지만 절차를 알고 나면 크게 어렵지 않아요. 가장 중요한 건 갱신청구 시기를 놓치지 않는 거예요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이, 이 기간만 기억하세요!
그리고 집주인이 부당하게 갱신을 거부하거나 과도한 인상을 요구한다면, 겁내지 말고 법적 보호를 받으세요. 임대차 3법이 세입자를 보호하기 위해 만들어진 거니까요.
