친구가 재개발 조합원인데, 입주권을 받게 되었다고 하더라구요. 그런데 “이제 2주택자가 되는 건가?”라고 물어보더라구요. 재개발 입주권 주택수 계산이 헷갈린다고요.
저도 처음엔 잘 몰랐는데, 알아보니까 생각보다 복잡하더라구요. 세법상으로는 입주권도 주택으로 취급하는 경우가 많아서 주의해야 해요.
재개발 입주권 주택수 기본 원칙
결론부터 말씀드리면, 재개발 입주권은 원칙적으로 주택수에 포함돼요. 즉, 기존에 집 1채를 갖고 있다가 재개발로 입주권을 받으면 2주택자가 되는거죠.
이게 종부세나 양도소득세 계산할 때 중요해요. 다주택자 중과세율이 적용될 수 있거든요. 그래서 재개발 참여하기 전에 꼭 따져봐야 하는 부분이에요.
예를 들어서 현재 아파트 1채를 갖고 있는 상태에서 재개발에 참여해서 입주권을 받으면, 세법상 2주택자로 분류되는거예요. 이때부터 다주택자 세제가 적용되죠.
1+1 입주권이란 무엇인가요?
재개발에서 가끔 1+1 입주권이라는 걸 들을 수 있어요. 이건 한 사람이 입주권을 2개 받는거예요.
하지만 아무나 받을 수 있는건 아니에요. 조건이 까다로워요:
- 기존 주택의 주거 전용면적 합이 새 아파트 2채 면적 합계 이상이어야 함
- 2채 중 한 채는 반드시 60㎡ 이하 소형이어야 함
- 조합 사업계획에 1+1 공급이 명시되어 있어야 함
- 조합원 자격을 충족해야 함
1+1 입주권을 받으면 당연히 2주택자가 되는거예요. 세금 부담이 더 커질 수 있으니까 신중하게 결정해야 해요.
세법상 영향은 어떻게 될까요?
재개발 입주권이 주택수에 포함되면서 받는 세법상 영향들을 정리해봤어요.
| 세금 종류 | 1주택자 | 2주택자 (입주권 포함) |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | 기본세율 | 중과세율 |
| 양도소득세 | 기본세율 | 중과세율 (기본+10-20%p) |
| 취득세 | 기본세율 | 중과세율 적용 가능 |
특히 양도소득세 중과가 부담스러워요. 기존 집을 팔 때 세금이 많이 나올 수 있거든요. 저희 동네에서도 이 때문에 고민하는 분들이 많더라구요.
세법 관련 상세 정보를 확인해보시면 더 자세한 내용을 알 수 있어요.
예외 사항들 알아두기
모든 입주권이 다 주택수에 포함되는건 아니에요. 몇 가지 예외 사항들이 있어요.
취득 시점에 따른 예외
2021년 1월 1일 이전에 조합에 가입한 경우, 완공 전까지는 주택수로 보지 않는 경우가 있어요. 하지만 완공 후에는 주택수에 포함되죠.
저가 주택 예외
시가표준액이 일정 이하인 경우 예외적으로 제외될 수 있어요. 하지만 이런 경우는 매우 드물어요.
상가 재개발
상가 재개발 과정에서 나온 입주권은 조건에 따라 다르게 적용될 수 있어요. 이건 케이스바이케이스라서 전문가 상담이 필요해요.
최신 정책 변화 체크하기
2020년 8월 12일 이후로 주택수 산정 관련 예외 규정들이 생겼어요. 하지만 입주권과 분양권은 여전히 주택수에 포함되는게 원칙이에요.
정부에서 부동산 정책을 자주 바꾸니까, 최신 정보를 계속 확인하는게 중요해요. 특히 세법 개정이 있을 때마다 기준이 바뀔 수 있거든요.
요즘에는 오피스텔이나 분양권까지도 주택수에 포함시키는 추세라서, 앞으로는 더 엄격해질 것 같아요.
실제 사례로 보는 주택수 계산
구체적인 사례를 들어서 설명해드릴게요.
사례 1: 일반적인 경우
김씨는 아파트 1채를 소유하고 있었어요. 재개발 조합원이 되어 입주권을 받았습니다. 이제 김씨는 2주택자가 되어 중과세 대상이 됐어요.
사례 2: 1+1 입주권
박씨는 대형 주택을 소유하고 있어서 1+1 입주권을 받았어요. 기존 주택 1채 + 입주권 2개 = 총 3주택자가 되었습니다.
사례 3: 2021년 이전 가입
이씨는 2020년에 조합에 가입했어요. 완공되기 전까지는 1주택자로 분류되지만, 완공 후에는 2주택자가 됩니다.
다양한 사례 분석을 참고하시면 본인 상황과 비교해볼 수 있어요.
재개발 참여 전 체크리스트
재개발에 참여하기 전에 꼭 확인해야 할 것들을 정리해봤어요.
- 현재 주택수 확인: 입주권 받기 전 보유 주택수
- 세금 부담 계산: 다주택자 중과세 영향
- 1+1 자격 검토: 받을 수 있는지, 받을 필요가 있는지
- 완공 시점 확인: 언제부터 주택수에 포함되는지
- 기존 주택 처분 계획: 언제 팔지, 세금은 얼마나 나올지
특히 기존 주택을 언제 처분할지가 중요해요. 입주권 받기 전에 팔면 1주택자 혜택을 받을 수 있거든요.
전문가 상담의 필요성
재개발 입주권 주택수 문제는 정말 복잡해요. 개인의 상황, 취득 시점, 기존 보유 주택, 지역별 특성 등 고려할 요소가 너무 많거든요.
그래서 재개발 참여를 결정하기 전에는 반드시 세무사나 재개발 전문가와 상담받아보시는걸 권해요. 몇 십만원 상담비로 수천만원 세금을 절약할 수 있을지도 모르거든요.
저희 동네에서도 상담 안 받고 성급하게 결정했다가 나중에 후회하는 분들을 많이 봤어요. 미리 알고 대비하는게 정말 중요해요.
마무리하며
재개발 입주권은 원칙적으로 주택수에 포함된다는걸 꼭 기억하세요. 이로 인해 다주택자 세제가 적용될 수 있어서 세금 부담이 커질 수 있어요.
하지만 예외 사항들도 있고, 개인 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으니까 전문가 상담을 받아보시는게 좋을거같아요. 재개발은 큰 돈이 오가는 일이라서 실수하면 안 되거든요.
특히 1+1 입주권 같은 경우는 더 신중하게 접근하세요. 혜택도 있지만 세금 부담도 그만큼 커지니까요.
최신 법률 정보도 계속 확인해보시고, 본인에게 유리한 방향으로 결정하시길 바라요.
