요즘 재건축이나 재개발 이야기만 나오면 머리가 아파져요. 특히 입주권 주택수 포함 문제는 정말 복잡하더라고요. 저도 처음엔 완전히 헷갈렸거든요.
솔직히 말하자면, 예전에는 입주권이 주택수에 안 들어갔었어요. 그런데 2025년 들어서 정책이 바뀌면서 상황이 완전히 달라졌습니다.
입주권 주택수 포함, 왜 이렇게 바뀐걸까?
있잖아요, 정부에서 투기 수요를 억제하려고 만든 정책이에요. 재건축이나 재개발 조합원들이 가진 입주권도 실질적으로는 주택과 똑같은 재산권이잖아요?
그래서 이제는 입주권도 주택수에 포함시켜서 세금이나 대출 규제를 똑같이 적용하겠다는 거죠.
진짜 충격이었어요…
2025년 달라진 주요 내용들
2025년 1월 2일부터 시행된 개정안을 보면, 비수도권 지역에서는 공시가격 2억 원 이하 주택이 주택수 산정에서 제외된다고 하네요. 이건 정말 큰 변화예요!
제 지인이 대구에 있는 재건축 단지 조합원인데, 다행히 공시가격이 1억 8천만원 정도라서 이번 개정으로 혜택을 받게 됐어요. 근데 수도권은 여전히 예외없이 다 포함이에요.
| 구분 | 2024년까지 | 2025년 이후 |
|---|---|---|
| 저가주택 기준 | 1억원 이하 | 2억원 이하 |
| 주택수 산정 | 포함 | 비수도권 2억원 이하 제외 |
| 취득세율 | 1~12%(주택수 따라) | 일률적 1% |
실제 사례로 알아보는 주택수 계산법
뭐랄까, 이론만 알아서는 안되잖아요. 실제 사례를 들어볼께요.
A씨는 강남에 아파트 1채를 가지고 있고, 잠실 재건축 조합원으로 입주권 1개를 보유하고 있다고 쳐요. 이 경우 A씨의 주택수는 총 2채가 됩니다. 입주권도 주택수에 포함되거든요.
하지만 B씨가 대전에 있는 공시가격 1억 5천만원짜리 재건축 입주권을 가지고 있다면? 2025년부터는 이건 주택수에서 제외됩니다!
솔직히 처음엔 좀 복잡해보이지만, 알고보니 그렇게 어렵지도 않더라고요.
세금 부담은 어떻게 달라질까요?
입주권이 주택수에 포함되면서 가장 큰 변화는 역시 세금 부분이에요. 양도소득세나 취득세 같은 경우 주택수에 따라 세율이 달라지거든요.
예를 들어서, 3주택자가 되면 양도소득세가 많이 올라가잖아요? 입주권까지 포함해서 계산하다보니 예상보다 세금이 더 나올 수 있어요.
그니까요, 미리미리 계산해보는게 중요해요. 안그러면 나중에 세금 폭탄 맞을 수도 있거든요…
주의해야 할 포인트들
입주권과 분양권은 완전히 다른 개념이에요! 이거 헷갈리시는 분들 정말 많더라고요.
조합원이 아닌 일반인이 신규 분양 절차로 받은 분양권은 주택수에 포함되지 않아요. 하지만 조합원 입주권이나 제3자가 조합원으로부터 양수받은 입주권은 모두 주택수에 포함됩니다.
또 하나! 신탁된 주택이나 오피스텔도 원칙적으로 주택수에 포함되니까 이것도 놓치지 마세요.
앞으로의 전망과 대응방안
정부 정책이 계속 바뀌고 있어서 앞으로 어떻게 될지 정확히 예측하기는 어려워요. 하지만 전체적인 방향은 부동산 투기 억제 쪽으로 가고 있는 것 같아요.
그래서 입주권을 보유하고 계신 분들은 미리미리 세무 전문가나 부동산 전문가와 상담받아보시는걸 추천해요. 국토교통부 홈페이지나 국세청 홈페이지에서도 관련 정보를 확인할 수 있거든요.
저도 처음에는 완전히 모르고 있다가 지인 덕분에 알게 됐는데, 정말 중요한 정보더라고요. 여러분도 꼭 미리 확인해보시길 바래요!
사실 이런 정책 변화들이 복잡하긴 하지만, 결국은 더 공정한 부동산 시장을 만들기 위한 거라고 생각해요. 우리도 이런 변화에 잘 적응해서 현명하게 대처해나가야겠어요.
