전세 계약 기간이 끝났는데 집주인이 아무 말 안 해서 그냥 계속 살고 있어요. 이게 괜찮은 건가요? 바로 임대차보호법 묵시적갱신이에요!
제 친구가 작년에 이런 상황이었는데, 계약 기간 지났는데도 집주인이 연락도 안 오더라고요. 그래서 계속 살았는데 나중에 알고 보니 법적으로 보호받는 상황이었어요.
임대차보호법 묵시적갱신이 뭔가요?
쉽게 말하면 계약 기간이 끝났는데도 양쪽 다 아무 말 안 하고 가만히 있으면 자동으로 계약이 연장되는 거예요. 신기하죠?
주택임대차보호법에서 세입자를 보호하기 위해 만든 제도인데, 계약이 종료되더라도 당황하지 않고 계속 살 수 있게 해주는 거예요.
묵시적갱신 조건 (놓치면 안 되는 것들)
집주인이 해야 할 일
집주인이 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 이 기간에 갱신 거절 통지를 안 하면 돼요.
또는 계약 조건 바꾸지 않으면 갱신 안 한다는 통지도 안 해야 하고요.
세입자가 해야 할 일
세입자도 마찬가지로 계약 기간 끝나기 2개월 전까지 특별한 통지를 안 하면 돼요.
그냥 조용히 계속 살고 있으면 자동으로 계약이 갱신되는 거예요.
묵시적갱신 효력은 얼마나 가나요?
이게 중요한데, 묵시적갱신되면 2년 동안 효력이 있어요. 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 더 연장되는 거죠.
임대료, 보증금, 특약사항 모든 게 기존과 똑같아요. 단, 차임이나 보증금은 주택임대차보호법 제7조 범위에서 증감할 수 있어요.
묵시적갱신 후 해지는 어떻게 해요?
이건 세입자에게 유리해요. 묵시적갱신된 후에도 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있거든요!
해지 통보하면 집주인이 통지받은 날부터 3개월 후에 효력이 발생해요. 그동안은 월세나 관리비 계속 내야 하지만요.
반대로 집주인은 2년 동안 함부로 해지 못 해요. 정당한 사유가 있어야만 가능하죠.
실제 경험담: 이런 상황들 있어요
저희 동네에서 실제로 있었던 일이에요. 한 세입자분이 계약 만료 후 6개월 동안 계속 살고 있었는데, 갑자기 집주인이 나가라고 하더라고요.
하지만 묵시적갱신이 되어서 2년 더 보장받을 수 있었어요. 집주인이 제때 통지를 안 했거든요.
다른 케이스로는… 세입자가 갑자기 이사를 가야 할 상황이 생겨서 해지 통보했는데, 3개월 후에 나갈 수 있었어요.
새 계약서 작성해야 하나요?
묵시적갱신 시에는 새로운 계약서를 작성하지 않아요. 기존 계약이 자동으로 연장되는 거니까요.
전입신고나 확정일자도 다시 받을 필요 없어요. 기존 것들이 그대로 유효하거든요.
단, 만약에 월세나 보증금을 올리기로 합의했다면? 그때는 변경된 계약서를 작성하고 다시 확정일자를 받아야 해요.
계약갱신요구권과 뭐가 다른가요?
많은 분들이 헷갈려하시는데, 이 둘은 완전히 달라요.
묵시적갱신: 양쪽 다 가만히 있으면 자동으로 갱신
계약갱신요구권: 세입자가 적극적으로 갱신을 요구하는 것
계약갱신요구권은 1회만 행사 가능하지만, 묵시적갱신은 조건만 맞으면 계속 가능해요.
주의할 점들
묵시적갱신이 세입자에게 유리하다고 해서 무조건 좋은 건 아니에요. 몇 가지 주의할 점이 있거든요.
- 해지 통보 후에도 3개월간 임대료 납부 의무
- 계약 조건 변경이 어려움
- 집주인과의 관계가 애매해질 수 있음
그래서 가능하면 집주인과 미리 소통해서 명시적으로 계약을 갱신하는 게 좋아요.
법령 개정사항 확인하세요
2020년 12월 10일부터 중요한 변경이 있어요. 이전에는 갱신 거절 통지 기간이 “6개월 전부터 1개월 전까지”였는데, 지금은 “6개월 전부터 2개월 전까지”로 바뀌었어요.
이 변경사항은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용돼요. 본인 계약이 언제인지 꼭 확인해보세요!
마무리하며
임대차보호법 묵시적갱신, 세입자를 보호하는 좋은 제도예요. 하지만 무작정 의존하기보다는 집주인과 원만한 소통이 가장 중요해요.
계약 만료일이 다가오면 미리 집주인과 상의해서 갱신 여부를 결정하는 게 좋아요. 더 자세한 정보는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인해보세요!
혹시 분쟁이 생기면 국토교통부 홈페이지에서 임대차 분쟁조정위원회에 신청할 수도 있어요.
