부동산 전세 계약서 작성할 때마다 긴장되죠? 저도 처음 전세 계약할 때 정말 떨렸어요. 몇억이라는 큰 돈이 오가는 일이니까 조금이라도 실수하면 안 되잖아요. 그래서 오늘은 전세 계약서 작성 방법과 보증금을 안전하게 보호하는 방법까지 자세히 알려드릴게요. 특히 실수하기 쉬운 함정들도 꼼꼼히 짚어드릴 거예요.
전세 계약서 기본 구성
전세 계약서는 기본적으로 법무부 표준 임대차 계약서를 사용하는 게 가장 안전해요. 월세와 큰 틀은 비슷하지만 전세만의 특별한 주의사항들이 있거든요.
| 항목 | 전세 계약시 주의점 |
| 계약 유형 | 전세 체크, 월세란은 사선처리 |
| 보증금 | 숫자와 한글 병기 필수 |
| 임대기간 | 2년 기본, 갱신 조건 명시 |
| 관리비 | 항목별 세부 기재 |
| 특약사항 | 보증금 보호 관련 조항 추가 |
가장 중요한 건 보증금 항목이에요. 숫자로 적은 거랑 한글로 적은 게 다르면 나중에 분쟁의 원인이 되거든요. 그리고 공란은 반드시 사선 처리하고 날인까지 해야 해요.
계약 전 필수 확인사항
계약서 작성하기 전에 반드시 확인해야 할 것들이 있어요. 이거 안 하고 계약했다가 보증금 못 받는 경우도 정말 많거든요.
등기부등본 꼼꼼히 체크
3개월 이내 발급받은 등기부등본으로 다음 사항들을 확인하세요:
- 소유자 일치: 계약 상대방이 진짜 주인인지
- 근저당 설정: 대출금 대비 전세금 안전 여부
- 압류나 가압류: 법원 경매나 압류 여부
- 경매 개시: 경매 진행 중인지 확인
저는 보통 근저당 설정액과 전세금을 합쳐서 집값의 80% 이하일 때만 계약해요. 그래야 나중에 경매가 되더라도 보증금을 안전하게 받을 수 있거든요.
선순위 임차인 확인
전입세대열람내역서로 선순위 임차인이 있는지 확인해야 해요. 나보다 먼저 확정일자 받은 사람이 있으면 그 사람이 우선해서 보증금을 받거든요. 이거 모르고 계약했다가 나중에 보증금 못 받는 경우가 많아요.
부동산 전세 계약서 필수 특약사항
표준계약서에 기본 내용은 다 있지만, 전세만의 특별한 특약사항들을 추가해야 해요. 이런 것들이 나중에 보증금 보호에 정말 중요하거든요.
보증금 반환 조건
보증금 언제 받을지를 명확히 해야 해요. 보통은 “열쇠 반환과 동시에 지급” 또는 “인도 후 7일 이내” 이런 식으로 적어요. 그리고 늦어지면 지연손해금도 받을 수 있게 조항을 넣으세요.
전세대출 관련 조항
요즘은 전세대출 안 되는 집들이 많아요. 그래서 “전세대출 승인이 안 되면 계약 해제하고 계약금 즉시 반환” 이런 조항을 꼭 넣으세요. 안 그러면 대출 안 될 때 계약금 못 받고 울상 지을 수 있어요.
세금 체납 관련
집주인이 세금을 체납하면 국세청이 우선해서 가져가거든요. 그래서 “임대인이 국세·지방세 체납이 없음을 확인하고, 체납 발견 시 계약 해제권을 가진다” 이런 특약을 넣어야 해요.
보증금 보호 3종 세트
전세에서 가장 중요한 건 보증금 보호예요. 3가지 방법을 다 써야 안전해요.
- 전입신고: 잔금 준 다음날까지 주민등록 이전
- 확정일자: 계약서에 날짜 도장 받기
- 전세보증보험: HUG나 SGI 보증보험 가입
이 3개를 다 해야 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있어요. 하나라도 빠뜨리면 보증금 보호가 불완전해져요.
전세권 설정도 고려해보세요
전입신고가 어려운 상황이거나 추가 보장이 필요하면 전세권 설정등기를 하는 것도 좋아요. 비용은 좀 들지만, 나중에 문제 생기면 직접 경매 신청할 수 있거든요.
계약서 작성시 실수하기 쉬운 포인트
제가 경험해보니까 실수하기 쉬운 부분들이 있어요. 이런 거 놓치면 나중에 분쟁이 생길 수 있어요.
형식 요건
- 공란 처리: 빈칸은 반드시 사선 그어서 날인
- 간인: 계약서가 여러 장이면 장마다 도장
- 정정 방법: 틀린 부분은 글자수 표기하고 서명
- 원본 2부: 임대인, 임차인 각각 보관
이런 형식적인 부분들이 별거 아닌 것 같지만, 분쟁이 생겼을 때 정말 중요해져요.
금액 표기
보증금은 반드시 숫자와 한글을 둘 다 써야 해요. 그리고 쉼표나 원 단위도 정확히 맞춰야 하고요. “2억” 이렇게만 쓰지 말고 “200,000,000원(금이억원정)”까지 써야 해요.
계약 진행 순서
전세 계약은 순서가 정말 중요해요. 잘못하면 보증금을 잃을 수도 있거든요.
- 사전 확인: 등기부, 전입세대열람, 세금체납 확인
- 계약서 작성: 표준계약서 + 필수 특약사항
- 계약금 지급: 계약서 작성과 동시에
- 잔금 준비: 대출 승인받고 잔금 마련
- 잔금·인도: 선순위 말소 확인 후 동시이행
- 보호조치: 전입신고+확정일자+보증보험
특히 5번 단계가 정말 중요해요. 잔금 주기 전에 근저당이나 선순위 임차권이 말소됐는지 꼭 확인하세요.
분쟁 예방 팁
계약할 때 조금만 신경 쓰면 나중에 분쟁을 많이 예방할 수 있어요.
- 현황 기록: 집 상태를 사진이나 동영상으로 남기기
- 검침값 확인: 전기, 가스, 수도 검침치 기록
- 수리 범위: 어떤 수리를 누가 할지 명확히
- 계좌 확인: 임대인 명의 계좌로만 송금
저는 개인적으로 계약할 때 집 전체를 동영상으로 찍어둬요. 나중에 원상복구 때 증거가 되거든요.
더 자세한 내용은 전세 계약서 작성 가이드나 변호사 조언글을 참고하시면 도움이 될 거예요.
마무리하며
전세 계약은 정말 신중하게 해야 해요. 몇억이라는 큰 돈이 걸린 일이니까 조금이라도 의심스러우면 계약하지 마세요. 그리고 계약서 작성할 때는 형식적인 부분도 놓치지 마시고, 보증금 보호 조치도 반드시 챙기시길 바라요.
혹시 모르겠는 부분이 있으면 전문가에게 문의하는 것도 좋은 방법이에요. 몇만원 상담비가 아까워서 몇억 보증금을 잃으면 안 되잖아요. 모두 안전한 전세 계약 하시길 바라겠습니다!
