주택 임대차 계약 기간이 끝나가면 세입자와 집주인 모두 재계약을 고민하게 됩니다. 요즘처럼 전월세 가격이 상승하는 시기에는 이사보다 재계약이 경제적으로 더 유리한 경우가 많은데요. 그런데 재계약 과정에서 가장 많이 발생하는 질문 중 하나가 바로 ‘복비(중개수수료)를 내야 하나?’입니다. 임대인과 임차인 모두 부담하고 싶지 않은 복비 문제는 재계약 시 종종 갈등의 원인이 되기도 합니다.
재계약 시 복비를 내야 하는지, 낸다면 얼마를 내야 하는지, 그리고 누가 부담해야 하는지에 대한 명확한 기준이 없어 혼란스러운 경우가 많습니다. 일부 부동산 중개업소에서는 최초 계약과 동일한 수준의 복비를 요구하는 경우도 있고, 어떤 곳에서는 아예 복비를 받지 않는 경우도 있어 일관된 기준을 찾기 어렵습니다. 오늘은 부동산 재계약 시 복비 관련 궁금증을 해소하고, 불필요한 복비 지출을 줄이는 방법에 대해 알아보겠습니다.
부동산 재계약 복비, 법적으로는 어떻게 규정되어 있을까?
부동산 중개수수료(복비)는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 및 각 지방자치단체의 조례에 따라 책정됩니다. 전세계약의 경우, 전세보증금 금액에 따라 0.3%~0.6%의 요율이 적용됩니다. 예를 들어, 5,000만 원 미만은 최대 0.5~0.6%(상한), 5,000만~2억 미만은 0.4%~0.5% 범위 내에서 책정됩니다.
그러나 재계약 시 복비에 대해서는 명확한 법적 규정이 없어 논란이 자주 발생합니다. 공인중개사협회 관계자에 따르면, 원칙적으로 계약서를 작성하면 중개보수를 받을 수 있도록 규정되어 있어 재계약 시 수수료를 받지 말라는 규정은 없다고 합니다. 판례상으로는 100% 수수료 청구도 가능하다고 설명하고 있습니다.
재계약 유형별 복비 지급 여부
재계약은 크게 단순 재계약과 조건 변경 재계약으로 나눌 수 있습니다. 각 유형별 복비 지급 기준을 살펴보겠습니다.
1. 단순 재계약(조건 동일, 계약서 미작성)
임대차 기간만 연장하고 보증금·월세 등 계약 중요 조건의 변동 없이 기존 계약서를 그대로 사용하는 경우, 별도의 중개수수료(복비)를 지급할 필요가 없습니다. 확정일자도 유효하므로 다시 받을 필요가 없습니다.
2. 조건 변경 및 계약서 작성 시
보증금이나 월세 등 주요 계약조건이 변경되어 새로운 계약서를 작성할 경우, 공인중개사협회 등에서는 원칙적으로 복비 청구가 가능하다고 안내합니다. 다만, 실제로는 중개사무소마다 수수료 요구 범위가 상이하고, 거래 당사자 간 협의를 통해 복비를 조정하는 사례가 많습니다.
보증금 감액 시 확정일자는 다시 받을 필요 없고, 증액 시에는 확정일자를 다시 받아야 합니다.
3. 계약갱신청구권 사용 시
계약갱신청구권을 사용해 계약을 연장하는 경우에도 계약서 작성만 하는 경우라면 중개수수료가 발생하지 않을 수 있습니다. 이는 계약서 작성만 하는 것이 중개행위가 아닌 대필 행위로 간주될 수 있기 때문입니다. 법무법인 고운의 이호영 변호사는 이런 경우 중개행위가 아닌 단순 대필 행위로 볼 수 있어 정식 중개수수료가 아닌 대필 수수료만 발생할 수 있다고 설명했습니다.
재계약 복비 관행은 어떨까?
법적 규정과 별개로, 실제 부동산 시장에서는 다양한 관행이 존재합니다.
1. 업계 관행
일반적으로 재계약 시에는 부동산 중개사의 역할이 최초 계약보다 적기 때문에, 무료로 연장 계약서를 작성해주거나 5만~20만원 수준의 대필 수수료만 받는 경우가 많습니다. 보증금이 증액된 경우에는 증액분에 대해서만 요율을 적용해 수수료를 책정하는 관행도 있습니다.
2. 중개사무소 입장
중개업소 입장에서는 재계약이더라도 계약서 작성 시 중개사무소 직인과 공제증서 발급 등이 이루어지기 때문에 부동산이 책임지는 부분이 있어 수수료 요구가 정당하다고 주장합니다. 특히 재계약 과정에서 임대인과 임차인 간 조율이 필요한 경우 중개업소의 역할이 커질 수 있습니다.
3. 세입자와 임대인 간 복비 부담
재계약 시 복비는 법적으로 명확하게 규정된 것이 아니라, 관행과 중개사무소의 내부 방침, 당사자 합의에 따라 달라질 수 있습니다. 재계약을 부동산 중개업소를 통해 진행한다면, 복비 부담 주체(임차인/임대인)와 금액을 미리 협의하는 것이 중요합니다.
전세 또는 월세 재계약 시, 임차인이 중도 퇴실(계약 기간을 채우지 못함)할 경우 복비를 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.
재계약 복비 관련 불편 해소 및 분쟁 예방 방법
재계약 시 복비로 인한 불필요한 갈등을 방지하기 위한 방법들을 알아보겠습니다.
1. 임대인과 임차인이 직접 협의
조건 변경 없이 단순 연장이면 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성하고, 중개업소를 거치지 않는 방식을 활용할 수 있습니다. 다만, 이 경우 사고가 발생하면 개인이 모든 책임을 부담해야 하는 리스크가 있습니다.
2. 복비 협상
계약서 작성, 신고, 확정일자 등 실질적 서비스를 받았다면 복비를 지급해야 하나, 금액과 부담 주체·비율 등은 사전에 충분히 협의해 분쟁을 예방해야 합니다. 최초 계약 시보다 적은 금액으로 협상하는 것이 일반적입니다.
3. 공식 신고 및 확정일자
금액 등 조건이 변경되어 계약서를 새로 쓰는 경우, 거래신고와 확정일자 등 행정절차를 꼭 이행해야 법적 보호를 받을 수 있습니다. 특히 보증금이 증액된 경우에는 확정일자를 다시 받아야 임차인의 우선변제권을 보호받을 수 있습니다.
재계약 복비 계산 방법
실제로 복비를 지급해야 한다면, 어떻게 계산해야 할까요? 부동산 중개수수료 계산은 거래금액에 따라 달라집니다.
서울의 경우:
- 5000만원 미만: 최대 20만원(수수료율 0.5%)
- 5000만원~1억원: 30만원(수수료율 0.4%)
- 1억원~3억원: 0.3%
- 3억원~6억원: 다른 요율 적용
재계약 시에는 이러한 법정 요율의 50% 또는 그 이하로 협상하는 경우가 많습니다. 또는 보증금 증액분에 대해서만 요율을 적용하여 계산하기도 합니다.
재계약 복비 관련 자주 묻는 질문
Q1: 단순히 계약 기간만 연장하는 경우에도 복비를 내야 하나요?
A1: 임대차 기간만 연장하고 보증금·월세 등 계약 중요 조건의 변동 없이 기존 계약서를 그대로 사용하는 경우, 별도의 중개수수료(복비)를 지급할 필요가 없습니다. 확정일자도 유효하므로 다시 받을 필요가 없습니다.
Q2: 보증금이 증가한 경우 복비는 어떻게 계산하나요?
A2: 법적으로 명확한 규정은 없지만, 관행적으로는 증액된 금액에 대해서만 중개수수료율을 적용하거나, 전체 금액에 대해 법정 요율의 50% 정도만 적용하는 경우가 많습니다. 이는 협상의 여지가 있는 부분입니다.
Q3: 재계약 시 복비는 누가 부담해야 하나요?
A3: 재계약 시 복비 부담 주체는 법적으로 정해져 있지 않으며, 당사자 간 협의로 결정됩니다. 일반적으로는 임대인과 임차인이 각각 50%씩 부담하거나, 계약 조건 변경을 요구한 쪽에서 더 많이 부담하는 경우가 있습니다. 사전에 충분히 협의하는 것이 중요합니다.
부동산 재계약 시 복비 문제는 법적으로 명확하게 규정되어 있지 않아 다양한 해석과 관행이 존재합니다. 이로 인해 임대인, 임차인, 중개사 간에 종종 갈등이 발생하기도 합니다. 복비 지급 여부와 금액, 부담 주체에 대해 사전에 충분히 협의하고, 필요한 경우 합당한 수준의 복비를 지급하는 것이 바람직합니다.
특히 재계약 과정에서 공공임대아파트와 같은 대안도 고려해볼 수 있습니다. 재계약 시 부담스러운 임대료 상승이 예상된다면, 공공임대주택도 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
재계약을 앞두고 있다면 본인의 상황을 잘 판단하여 불필요한 비용은 줄이고, 합리적인 방법으로 주거 안정을 확보하시길 바랍니다. 중개업소를 통해 재계약을 진행한다면, 반드시 복비에 대해 사전에 명확히 협의하고, 서면으로 기록해두는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
