아, 요즘 부동산 뉴스 보면 진짜 한숨만 나와요. 미분양이 11년 8개월 만에 최대치를 기록했다는 소식부터, 토허제 확대로 강남 거래가 뚝 떨어졌다는 이야기까지… 솔직히 말하면 이 모든 변화가 우리 같은 실수요자들에겐 뭘 의미하는지 궁금하잖아요?
지난 4월 말 기준으로 전국 준공후 미분양이 2만 6,422가구를 기록했다고 해요. 2013년 8월 이후 최대 규모죠. 특히 지방에 83%가 몰려있는데, 대구가 3,776가구로 가장 많다네요.
그런데 정말 흥미로운 건 토허제 확대 이후 서울 부동산 시장의 변화에요.
미분양 급증의 실체
사실 미분양 문제는 어제오늘 일이 아니에요. 하지만 이번엔 좀 다르더라고요. 시사저널 보도에 따르면 올해 1-4월까지 주택 공급의 3대 지표인 인허가(-12.2%), 준공(-33.8%), 착공(-33.8%)이 모두 감소했어요.
특히 눈에 띄는 건 지방 미분양 상황이에요. 전체 준공후 미분양의 83%가 지방에 집중되어 있고, 20개월 연속 증가하고 있다니… 뭔가 구조적인 문제가 있는 것 같아요.
제가 부동산 일을 하면서 느낀 건데, 지방은 정말 심각해요. 경북(3,308가구), 경남(3,176가구), 부산(2,462가구) 순으로 미분양이 많은데, 이 지역들 공통점이 뭔지 아세요? 바로 인구 유출이 심한 곳들이에요.
토허제 확대 후 달라진 풍경
3월 24일 서울시가 강남3구와 용산구로 토허제를 확대한 이후… 와, 진짜 극적인 변화였어요. 헤럴드경제 보도를 보니까 15억원 초과 아파트 거래 비중이 33%에서 19%로 뚝 떨어졌어요.
더 놀라운 건 거래량 변화예요. 강남구가 2월 597건, 3월 835건에서 4월 106건으로 급감했다니… 이게 규제의 힘인가 싶더라고요.
그런데 솔직히 말하면 이런 변화가 꼭 좋은 건지는 모르겠어요. 거래가 줄어든다고 집값이 떨어지는 것도 아니고, 오히려 매물 부족으로 더 오를 수도 있거든요.
고가 거래의 급격한 변화
15억원~30억원 구간이 가장 큰 타격을 받았어요. 전체 거래에서 차지하는 비중이 26%에서 16%로 10%포인트나 떨어졌거든요. 100억원 이상 초고가 거래도 11건에서 4건으로 줄었고요.
대신 15억원 이하 거래 비중은 67%에서 81%로 늘었어요. 뭔가 건전해진 것 같기도 하지만…
정말 놀라운 건 입주권·분양권 거래가 완전히 멈췄다는 거예요. 천지일보 보도에 따르면 토허제 확대 이후 55일간 강남3구와 용산구에서 입주권·분양권 거래가 단 한 건도 신고되지 않았다고 해요.
이건 진짜 이례적인 현상이에요. 강남에서 입주권 거래가 완전히 멈춘다는 건… 시장이 얼마나 경직됐는지 보여주는 지표라고 생각해요.
실수요자에게 미치는 영향
그럼 우리 같은 실수요자들에게는 어떤 의미일까요? 일단 좋은 점부터 말하면, 고가 아파트 거래가 줄어든 만큼 시장이 좀 더 안정화되고 있다는 느낌이에요.
하지만 문제도 있어요. 거래가 줄어든다고 집값이 내려가는 건 아니거든요. 오히려 매물 부족으로 더 올라갈 수도 있어요. 특히 강남3구 같은 경우는 여전히 신고가가 나오고 있어요.
지방 미분양 상황은 또 다른 문제예요. 대구, 경북, 경남 같은 지역에서는 준공된 아파트도 팔리지 않고 있는데, 이게 지역 경제에 미치는 영향이 만만치 않을 것 같아요.
앞으로의 전망
전문가들은 하반기까지는 현재 상황이 지속될 가능성이 크다고 봐요. 토허제는 일단 9월 30일까지 시행되고, 필요시 연장될 수 있거든요.
미분양 문제는… 솔직히 단기간에 해결되기 어려울 것 같아요. 특히 지방의 경우 인구 구조 변화와 맞물려 있어서 더 복잡하고요.
제가 생각하기로는 이재명 정부의 “공급 확대” 정책이 실제로 어떻게 구현되느냐가 중요할 것 같아요. 세금으로 집값을 잡지 않겠다고 했으니, 결국 공급량을 늘려야 하는데… 과연 그게 가능할지는 지켜봐야겠어요.
일단 우리 같은 실수요자들은 섣불리 움직이지 말고, 상황을 좀 더 지켜보는 게 좋을 것 같아요. 특히 강남권은 토허제가 언제까지 유지될지도 불분명하고, 지방은 미분양 상황이 더 심화될 수도 있거든요.
뭐든지 조급하게 결정하지 말고, 정부 정책 방향을 좀 더 지켜본 다음에 움직이는 게 현명할 것 같아요. 혹시 다른 의견 있으시면 댓글로 알려주세요!
