오늘날 주택 시장에서 ‘도시형 생활주택’은 1~2인 가구와 젊은 층을 위한 주거 대안으로 자리 잡아 왔습니다. 하지만 최근 몇 년간 도시형 생활주택에 대한 시선이 달라지고 있는데요. 처음 기대했던 것과는 달리 실제 거주하면서 느끼는 불편함과 단점들이 하나둘 드러나고 있습니다. 특히 최근 부동산 시장의 침체와 함께 도시형 생활주택의 인기도 예전만 못하다는 평가가 나오는데요. 오늘은 도시형 아파트의 다양한 단점들과 함께, 이런 단점들을 어떻게 극복하며 살 수 있을지에 대해 알아보겠습니다.
도시형 생활주택이란 무엇인가?
도시형 생활주택은 2009년 도입된 공동주택의 한 형태로, 원래 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위해 만들어진 주택 정책입니다. 전용면적 85㎡ 이하, 300가구 미만의 규모로 지어지며, 일반 아파트에 비해 건축 규제와 부대시설 설치 기준이 완화된 것이 특징입니다. 초기에는 소형 주택(구 원룸형), 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택 세 가지 유형으로 구분되었으나, 최근에는 ‘소형주택’이 ‘아파트형 주택’으로 명칭이 변경되고 전용면적도 최대 85㎡까지 확대되었습니다.
도시형 생활주택의 주요 단점
도시형 생활주택이 갖고 있는 대표적인 단점들을 몇 가지 살펴보겠습니다. 이런 단점들은 실제 거주자들의 경험과 불만을 바탕으로 정리한 것입니다.
1. 주차공간 부족
도시형 생활주택의 가장 큰 단점으로 꼽히는 것은 바로 주차장 문제입니다. 일반 아파트는 세대당 1대 이상의 주차장을 의무적으로 확보해야 하지만, 도시형 생활주택은 주차장 기준이 세대당 0.6대(전용면적 30㎡ 이하는 0.5대)로 완화되어 있습니다. 이로 인해 실제 거주자들의 차량 소유 비율에 비해 주차 공간이 턱없이 부족한 경우가 많습니다. 특히 가구당 차량이 한 대 이상인 경우에는 주차 문제로 인한 주민들 간의 갈등이 자주 발생하며, 인근 도로에 불법 주차하는 문제도 생기고 있습니다.
다행히도 최근에는 이런 문제를 인식하고 주차공간을 세대당 1대 이상 확보하거나 주차 시스템을 개선한 도시형 생활주택들이 점차 늘어나고 있습니다. 특히 2023년 초부터 시행된 개정 주택법에 따르면, 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트형 주택은 일반 공동주택과 마찬가지로 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보하도록 의무화되었습니다.
2. 소음 문제
도시형 생활주택은 일반 아파트에 비해 시공 기준이 완화되어 있어 층간 소음과 외부 소음에 더 취약합니다. 특히 층간 소음은 거주자들 사이에서 가장 큰 불만 중 하나로, 위층의 발소리나 가구 끄는 소리, 생활 소음 등이 아래층에 그대로 전달되는 경우가 많습니다. 벽체나 바닥의 두께, 방음 시설 등이 충분하지 않은 경우가 많아 이웃 간 소음 갈등이 빈번하게 발생합니다.
외부 소음도 문제입니다. 도시형 생활주택은 주로 도심 중심부나 역세권에 위치하는 경우가 많아 교통 소음이나 상업시설에서 발생하는 소음에 노출되기 쉽습니다. 이런 소음 문제를 해결하기 위해서는 추가적인 방음 시설을 설치하거나, 구매 전에 실제 소음 수준을 확인하는 것이 중요합니다.
3. 일조권과 조망권 침해
도시형 생활주택은 건축 규제가 완화되어 있어 건물 간 간격이 좁은 경우가 많습니다. 일반 아파트는 인접대지 경계로부터 건축물 높이의 0.5배 이상 거리를 두어야 하지만, 도시형 생활주택은 0.25배만 확보하면 됩니다. 이로 인해 채광이 부족하고 주변 건물이 가깝게 느껴져 답답함을 느끼는 경우가 많습니다.
특히 저층부 세대의 경우에는 일조권 침해가 더욱 심각할 수 있으며, 창문을 통한 프라이버시 침해 우려도 있습니다. 이런 문제를 해결하기 위해서는 계약 전에 실제 현장을 방문하여 채광과 조망 상태를 확인하거나, 가능하면 중상층 이상의 세대를 선택하는 것이 좋습니다.
4. 부대시설 부족
도시형 생활주택은 아파트와 달리 어린이놀이터, 관리사무소, 경로당 등 부대시설과 복리시설에 관한 규제가 완화되어 있습니다. 이로 인해 실제로 이런 편의시설이 부족하거나 아예 없는 경우가 많습니다. 특히 가족 단위 거주자들에게는 이런 시설 부족이 큰 불편함으로 다가올 수 있습니다.
다만 최근에는 도시형 생활주택도 점차 고급화, 차별화 전략을 추구하면서 다양한 커뮤니티 시설을 갖추는 경우가 늘고 있습니다. 특히 서울 강남권을 중심으로 도시형 생활주택의 ‘고급화’와 ‘차별화’를 추구하는 흐름이 나타나고 있습니다.
5. 경제적 단점
도시형 생활주택은 분양가상한제가 적용되지 않아 비슷한 평형의 아파트보다 오히려 분양가가 더 비싼 경우가 많습니다. 특히 최근 강남권을 중심으로 공급되는 고급형 도시형 생활주택의 경우, 평당 분양가가 일반 아파트를 훨씬 웃도는 경우도 있습니다. 서울 대치동에 위치한 한 도시형 생활주택은 3.3㎡당 분양가가 최대 7900만원에 달했다는 보도도 있습니다.
또한 도시형 생활주택은 일반 아파트에 비해 재산 가치 상승이 제한적일 수 있습니다. 입지 여건이 좋아 임대 수익을 기대할 수는 있지만, 장기적인 자산 가치 측면에서는 아파트보다 불리할 수 있습니다. 이는 결국 투자 목적보다는 실거주 목적으로 구매하는 것이 바람직함을 의미합니다.
도시형 생활주택 단점 극복 방안
이처럼 도시형 생활주택은 여러 단점들을 가지고 있지만, 이런 단점들을 어느 정도 극복하며 살 수 있는 방법들도 있습니다. 몇 가지 팁을 소개해 드리겠습니다.
1. 주차 문제 해결하기
주차 문제를 해결하기 위해서는 계약 전에 반드시 주차 공간 현황을 확인해야 합니다. 세대당 주차 대수가 1대 이상인 곳을 우선적으로 고려하거나, 인근에 공영주차장이나 월 주차가 가능한 곳이 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 또한 최근에는 기계식 주차 시설을 갖춘 도시형 생활주택도 늘고 있으니 이런 곳을 선택하는 것도 방법입니다.
2. 소음 문제 대처하기
소음 문제에 대처하기 위해서는 추가적인 방음 시설을 설치하는 것이 효과적입니다. 바닥에 두꺼운 러그나 매트를 깔거나, 벽에 방음 패널을 설치하는 등의 방법을 활용할 수 있습니다. 외부 소음이 심한 경우에는 이중창 설치나 방음 커튼 등을 통해 소음을 줄일 수 있습니다.
또한 이웃과의 소통을 통해 서로 배려하는 문화를 만드는 것도 중요합니다. 특히 층간 소음 문제는 서로의 이해와 배려가 필요한 부분이니, 입주 초기부터 이웃과 좋은 관계를 유지하는 것이 도움이 됩니다.
3. 일조권과 조망권 개선하기
일조권이 부족한 경우에는 집 안의 조명을 밝게 하고, 빛을 반사하는 거울이나 밝은 색상의 인테리어를 활용하는 것이 좋습니다. 또한 창문에 시선 차단 필름이나 블라인드를 설치하여 프라이버시를 보호하는 것도 방법입니다.
가능하다면 계약 전에 다양한 시간대에 현장을 방문하여 실제 일조 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 겨울철에는 해가 낮게 뜨기 때문에 일조 시간이 더욱 줄어들 수 있으니, 이런 점도 고려해야 합니다.
4. 부대시설 대안 찾기
부대시설이 부족한 경우에는 주변의 공공시설이나 상업시설을 활용하는 것이 좋습니다. 근처에 공원이나 체육시설, 도서관 등이 있다면 이를 적극적으로 이용하는 것이 좋습니다. 최근에는 도시형 생활주택 주변에 다양한 편의시설이 들어서는 경우가 많으니, 이런 부분도 고려하여 위치를 선택하는 것이 중요합니다.
최근 도시형 생활주택의 변화와 전망
도시형 생활주택은 초기의 여러 단점들이 지적되면서 변화를 겪고 있습니다. 최근에는 도시형 생활주택도 아파트와 같이 전용면적 85㎡까지 지을 수 있도록 규제가 완화되면서, 기존 1~2인 가구 중심에서 3~4인 가구도 거주할 수 있는 형태로 변화하고 있습니다.
특히 주차 문제, 소음 문제 등 기존의 단점들을 보완한 프리미엄 도시형 생활주택들이 등장하고 있습니다. 세대당 1대 이상의 주차 공간 확보, 층간 소음 방지 시공, 다양한 커뮤니티 시설 도입 등을 통해 주거 만족도를 높이는 시도가 늘고 있습니다.
또한 테라스형, 복층형 등 다양한 형태의 도시형 생활주택이 공급되면서 선택의 폭도 넓어지고 있습니다. 특히 복층형 구조는 공간 활용도가 높아 실 거주 목적의 수요자들에게 인기를 얻고 있습니다.
결론: 도시형 생활주택, 단점을 알고 현명하게 선택하자
도시형 생활주택은 분명 여러 단점들을 가지고 있지만, 그렇다고 무조건 피해야 할 주택 유형은 아닙니다. 주차 공간, 소음, 일조권, 부대시설 등의 단점들을 미리 파악하고, 자신의 라이프스타일과 필요에 맞는 선택을 하는 것이 중요합니다.
특히 최근에는 이런 단점들을 보완한 차별화된 도시형 생활주택들이 늘어나고 있으니, 충분한 시간을 들여 다양한 옵션을 비교해보는 것이 좋습니다. 분양 받기 전에 모델하우스뿐만 아니라 실제 비슷한 유형의 도시형 생활주택을 방문해보고, 거주자들의 경험담을 들어보는 것도 도움이 됩니다.
결국 도시형 생활주택을 선택할 때는 단점을 알되, 그 단점을 얼마나 감수할 수 있는지, 또는 어떻게 극복할 수 있을지를 고민하는 것이 중요합니다. 현명한 선택으로 도시형 생활주택의 장점은 최대한 누리고, 단점은 최소화하는 주거 생활이 되길 바랍니다.
이 글이 도시형 생활주택 구매를 고민하시는 분들께 도움이 되었기를 바랍니다. 추가 궁금한 점이 있으시면 언제든지 댓글로 남겨주세요!
