집을 좀 더 내 취향대로 바꾸고 싶으신가요? 그럴 때 가장 먼저 알아야 할 게 바로 대수선공사예요. 솔직히 말하면 저도 처음엔 뭔지 몰랐어요. 그냥 리모델링이면 다 같은 거 아닌가? 싶었거든요.
그런데 작년에 우리집 벽을 허물려다가 큰일 날뻔했어요. 다행히 이웃집 아저씨가 “그거 허가받고 해야 하는 거야!”라고 말씀해주셔서… 아마 모르고 했다면 지금쯤 벌금 내고 있었을 거에요.
대수선공사가 뭔지부터 알아보자
건축법 제2조에 따르면, 대수선공사는 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 공사를 말해요. 쉽게 말해서 집의 ‘뼈대’를 건드리는 공사라고 보시면 됩니다.
그냥 도배나 바닥재 교체 같은 건 대수선이 아니에요. 하지만 벽을 허물거나, 기둥을 바꾸거나, 계단을 옮기는 건 모두 대수선공사에 해당하죠.
어떤 공사가 대수선에 해당할까?
건축법 시행령 제3조의2에서 정한 대수선의 범위를 표로 정리해드릴게요.
| 구조물 | 대수선 해당 기준 |
|---|---|
| 내력벽 | 증설·해체 또는 30㎡ 이상 수선·변경 |
| 기둥 | 증설·해체 또는 3개 이상 수선·변경 |
| 보(Beam) | 증설·해체 또는 3개 이상 수선·변경 |
| 주계단 | 증설·해체 또는 1개 이상 수선·변경 |
| 외벽 | 30㎡ 이상 수선·변경 |
| 지붕틀 | 증설·해체 또는 3개 이상 수선·변경 |
여기서 재미있는 건, 바닥(슬래브)을 자르는 건 대수선에 포함되지 않는다는 거예요. 그래서 바닥에 구멍을 뚫거나 하는 건 비교적 자유롭게 할 수 있어요. 물론 구조적 안전성은 별도로 체크해야 하지만요.
신고? 허가? 뭘 해야 하나요?
대수선공사를 하려면 크게 두 가지 방법이 있어요. 신고와 허가예요.
비교적 작은 규모나 구조적 위험성이 낮은 공사는 신고만 하면 되고, 구조 안전에 중대한 영향을 미칠 수 있는 대규모 공사는 허가를 받아야 해요.
그런데 이게 애매한 경우가 많아요. 제 경험으로는 확실하지 않을 때는 그냥 관할 구청이나 시청에 전화해서 물어보는 게 제일 정확해요. “안녕하세요, 이런이런 공사 하려는데 신고만 하면 되나요?”라고 물어보면 친절하게 알려줍니다.
실제 절차는 어떻게 될까?
허가를 받는다고 가정하고 절차를 설명드릴게요:
- 건축사 찾기 – 혼자서는 할 수 없어요. 반드시 건축사가 설계도서를 작성해야 합니다
- 설계도서 작성 – 어떤 공사를 할 건지 상세하게 그림으로 그려야 해요
- 관청에 접수 – 건축주(보통 본인)가 해당 지자체에 서류를 제출해요
- 심사 및 협의 – 관계부서에서 안전성 등을 검토합니다
- 허가서 발급 – 문제없으면 허가서가 나와요
- 공사 시작 – 이제야 비로소 공사를 시작할 수 있어요
여기서 정말 중요한 건, 허가서 없이 공사를 시작하면 안 된다는 거예요. 벌금은 기본이고, 원상복구 명령까지 받을 수 있거든요. 제 친구가 실제로 이런 일을 겪었는데… 정말 속상해하더라고요.
비용은 얼마나 들까?
이게 제일 현실적인 관심사죠? 솔직히 말하면 공사 범위에 따라 천차만별이에요.
기본적으로 들어가는 비용은:
- 건축사 설계비 – 보통 몇십만원에서 몇백만원
- 행정수수료 – 몇만원 정도
- 구조 안전진단비 – 경우에 따라 추가
- 실제 공사비 – 이게 제일 큰 비중을 차지하죠
저희 집 경우에는 작은 벽 하나 허무는데도 설계비랑 행정비용으로 50만원 정도 들었어요. 물론 공사비는 별도구요.
조심해야 할 함정들
몇 년간 이런저런 경험을 해보니까, 조심해야 할 포인트들이 있더라고요.
첫째, 무허가 공사의 유혹이에요. “이 정도야 뭐…” 하면서 그냥 하고 싶은 마음이 들거든요. 하지만 나중에 집을 팔 때나 전세를 놓을 때 문제가 될 수 있어요.
둘째, 건축사 선택도 중요해요. 경험이 많고 신뢰할 만한 건축사를 찾는 게 좋아요. 건축사회에 문의하거나 지인 추천을 받아보세요.
셋째, 이웃과의 관계도 생각해야 해요. 아무리 합법적인 공사라도 소음이나 진동으로 이웃에게 피해를 줄 수 있거든요. 미리 양해를 구하는 게 좋아요.
최신 정보와 참고 사이트
대수선공사 관련 최신 정보는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인하실 수 있어요. 건축법 개정 내용도 실시간으로 업데이트되니까 공사 전에 꼭 확인해보세요.
또한 각 지자체마다 조금씩 다른 기준이 있을 수 있으니, 해당 시·구청 홈페이지에서도 확인해보시는 걸 추천해요.
그리고 국토교통부에서도 건축 관련 다양한 정보를 제공하고 있으니 참고하시면 도움이 될 거예요.
마무리하며
대수선공사, 처음엔 복잡해 보이지만 차근차근 알아보면 그렇게 어려운 건 아니에요. 가장 중요한 건 법적 절차를 지키는 것이고, 전문가와 상의하는 것이에요.
조급하게 서두르지 말고, 충분히 계획을 세우고 진행하세요. 내 집을 내 맘대로 꾸미는 건 당연한 권리지만, 안전하고 합법적으로 하는 게 제일 중요하니까요.
혹시 대수선공사를 준비하고 계신다면, 이 글이 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠어요. 다음에는 또 다른 주택 관련 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다!
