저희 동네도 재개발구역으로 지정됐는데, 공공재개발로 갈지 일반 재개발로 갈지 고민이에요. 뉴스에서는 공공재개발이 좋다고 하던데, 막상 알아보니 공공재개발 단점도 만만치 않더라구요.
이번에 제대로 알아보면서 “아, 이래서 다들 신중하게 생각하는구나” 싶었어요. 좋은 점만 보고 성급하게 결정하면 안 되겠더라구요.
공공재개발 단점 첫 번째: 수익성 제한
공공재개발의 가장 큰 단점은 아무래도 수익성이 제한된다는 점이에요. 초과이익 환수 제도라는게 있어서, 일정 수준 이상 돈을 벌면 국가가 가져가버려요.
민간 재개발 같은 경우는 마음껏 이익을 낼 수 있는데, 공공재개발은 그렇지 않아요. 조합원 입장에서는 손해죠. 이미 오랜 기간 기다려온 건데, 정작 수익은 제한받으니까 허탈할 수밖에 없어요.
실제로 저희 동네 조합원분들도 이 부분 때문에 많이 고민하고 계시더라구요. “그럼 굳이 공공재개발을 할 이유가 있나?” 하는 의견도 나오고 있어요.
공공임대주택 비율 증가 문제
두 번째 큰 문제는 공공임대주택을 의무적으로 넣어야 한다는 거예요. 정부에서 정한 비율 이상으로 임대주택을 공급해야 하거든요.
임대주택 자체가 나쁘다는 건 아니에요. 하지만 조합원 입장에서는 일반분양 물량이 줄어드니까 손해죠. 그리고 솔직히 말하면 단지 이미지나 지역 가치에도 영향을 줄 수 있어요.
| 구분 | 공공재개발 | 민간재개발 |
|---|---|---|
| 임대주택 의무 | 정부 지정 비율 필수 | 선택 사항 |
| 수익성 | 초과이익 환수 | 제한 없음 |
| 분양가 | 정부 규제 적용 | 자유 책정 |
| 사업 주체 | 공공기관 주도 | 조합 주도 |
관련 전문가 의견을 보면, 임대주택 비율이 높아질수록 단지 상품성이 떨어진다는 지적이 많더라구요.
공공 주도 사업의 불확실성
세 번째 문제는 공공에서 주도하다 보니 조합원들이 소외감을 느낀다는 거예요. 민간 재개발은 조합이 직접 결정하는 일들이 많은데, 공공재개발은 그렇지 않거든요.
정부나 공공기관에서 일방적으로 결정하는 경우가 많아서, 조합원들의 의견이 제대로 반영되지 않을 수 있어요. 이건 진짜 큰 문제라고 생각해요. 내 집인데 내가 결정권이 없다는 건 말이 안 되잖아요.
또 정부 인력이나 예산이 한정되어 있다 보니, 사업이 예상보다 늦어질 수도 있어요. 공무원들이 여러 사업을 동시에 담당하다 보면 우선순위에서 밀릴 수 있거든요.
실제 사례로 본 주민들의 불만
실제로 공공재개발을 경험한 분들의 후기를 보면 불만이 꽤 많아요. 가장 많이 나오는 불만들을 정리해봤어요.
- 생각보다 빠르지 않은 사업 속도: “빨리 될 줄 알았는데 5년 넘게 걸린다고 하네요”
- 소유권 침해 우려: “조합이 주도하는 것보다 권한이 약해진 것 같아요”
- 수익성 저하: “예상했던 것보다 이익이 적어요”
- 단지 가치 하락 걱정: “임대주택 비율이 높아서 시세에 영향을 줄까 봐 걱정돼요”
실제 사례 보도를 보면 이런 불만들이 실제로 많이 제기되고 있어요.
그럼에도 불구하고 고려해볼 점들
물론 공공재개발이 나쁘기만 한 건 아니에요. 정부 지원을 받을 수 있고, 용적률 완화 같은 인센티브도 있어요. 또 절차가 간소화될 수 있다는 장점도 있구요.
하지만 이런 장점들이 위에서 말한 단점들을 모두 상쇄할 수 있는지는 의문이에요. 특히 수익성 제한이나 임대주택 의무 같은 건 조합원 입장에서는 큰 부담이거든요.
그래서 공공재개발을 선택하기 전에는 정말 신중하게 검토해봐야 할 것 같아요. 단순히 “정부가 도와준다”는 이유만으로 선택하면 안 되겠더라구요.
전문가 조언과 결론
재개발 전문가들이 하는 조언을 종합해보면 이래요:
첫째, 수익성을 꼼꼼히 계산해보라는 거예요. 초과이익 환수나 임대주택 의무 등을 고려했을 때 실제로 얼마나 이익이 날지 따져봐야 해요.
둘째, 사업 기간도 현실적으로 봐야 해요. 공공재개발이라고 해서 무조건 빠른 건 아니거든요.
셋째, 주변 지역 사례를 꼼꼼히 살펴보라는 거예요. 비슷한 조건에서 공공재개발을 한 곳들이 어떤 결과를 얻었는지 확인해봐야 하죠.
재개발 관련 정보를 더 자세히 알아보시는 것도 도움이 될 거예요.
결론적으로, 공공재개발은 분명 장점도 있지만 단점도 만만치 않아요. 특히 수익성 제한이나 조합원 권한 약화 같은 부분은 심각하게 고려해봐야 할 문제들이에요. 성급하게 결정하지 마시고, 충분히 검토해서 결정하시길 바라요.
