요즘 재건축 입주권 매매 시장이 정말 뜨거워요. 지난달에 지인이 “입주권 거래해볼까 하는데 어떻게 생각해?” 라고 물어봐서 깜짝 놀랐거든요.
실제로 2025년 상반기 서울 입주권 거래량이 전년 대비 2배나 늘었다고 하니, 관심 있으신 분들 정말 많으실 것 같아요.
2025년 재건축 입주권 매매 시장 현황
올해 1월부터 4월까지 서울에서 **아파트 분양·입주권 매매가 460건**이나 됐어요. 작년 같은 기간이 228건이었으니까, 정말 두 배로 뛴 거죠.
특히 동대문구가 33건(29.2%)으로 가장 많았고, 성북구도 장위자이레디언트, 푸르지오라디우스파크 같은 대단지 중심으로 거래가 활발했어요.
가격도 만만치 않더라고요. 강동구 ‘올림픽파크포레온’ 전용 95㎡가 27억 8천만 원, 마포구 ‘마포자이힐스테이트라첼스’ 전용 114㎡가 25억 5,814만 원… 이거 정말 신고가 수준이에요.
입주권 vs 분양권, 차이점 알고 계세요?
많은 분들이 헷갈려하시는 부분인데, 입주권과 분양권은 완전히 달라요.
**분양권**은 일반 청약자가 받는 권리고, **입주권**은 재개발 구역 내 원주민에게 부여되는 권리예요. 그니까 원래 그 동네에 살던 분들이 새 아파트로 이사할 수 있는 권리인 거죠.
이 차이 때문에 매매 절차나 규제도 다르니까, 거래하기 전에 꼭 확인해보셔야 해요.
재건축 입주권 매매 절차는?
입주권 거래는 일반 아파트 매매보다 복잡해요. 단계별로 설명드릴게요.
1단계: 매매계약 체결
매도인과 매수인이 만나서 가격 협상하고, 매매계약서 작성해요. 계약금도 이때 지급하고요.
2단계: 조합 이전 승인 신청
여기가 가장 중요해요! 재건축 조합에 입주권 양도 이전 승인을 받아야 해요. 조합 규약에 따라 승인 조건이 다르니까 미리 확인해보셔야 해요.
3단계: 잔금 지급 및 이전 완료
조합 승인이 나면 잔금 지급하고 입주권 이전 절차를 완료해요.
4단계: 입주 및 실거주 의무
입주 후에는 최소 2년간 실거주 의무가 있어요. 이거 정말 중요한데, 지키지 않으면 벌금이나 조합 제재를 받을 수 있거든요.
주의사항과 함정들
입주권 거래에서 가장 조심해야 할 부분들을 말씀드릴게요.
조합 이전 승인이 관건
아무리 계약을 해도 조합에서 승인해주지 않으면 무용지물이에요. 조합 규약을 꼼꼼히 확인하고, 승인 가능성을 미리 타진해보는 게 좋아요.
실거주 의무 2년
입주 후 최소 2년은 실제로 살아야 해요. 투자 목적으로 바로 팔려고 하면 안 돼요. 제 지인이 이거 모르고 계약했다가 낭패 본 적 있거든요.
권리 관계 복잡
입주권은 분양권보다 권리 관계가 복잡해요. 반드시 법률 전문가나 부동산 전문가의 상담을 받아보시길 바래요.
세금 문제, 미리 계산해보세요
입주권 거래에서 세금 부담도 만만치 않아요.
| 세금 종류 | 내용 | 비고 |
| 양도소득세 | 매도 시 시세 차익에 대해 부과 | 실거주 기간에 따라 세율 달라짐 |
| 취득세 | 입주권 취득 시 부과 | 토지+건물 기준 |
| 기타 세금 | 인지세, 등록세 등 | 거래 규모에 따라 |
특히 양도소득세는 실거주 기간이 2년 미만이면 고율로 부과되니까, 실거주 의무와 함께 꼭 고려해야 해요.
대출은 가능할까?
입주권도 담보 대출이 가능해요. 하지만 조건이 까다로워요.
은행에서는 주로 입주가 확정된 단지에서만 대출해줘요. 그것도 조합 이전 승인이 완료돼야 대출 신청이 가능한 경우가 많고요.
대출 한도는 단지별로, 개인 신용도에 따라 달라져요. 입주 전까지는 담보 가치가 불확실하니까 은행도 신중하게 접근하더라고요.
최신 대출 정보는 금융감독원이나 주택금융공사에서 확인해보세요.
2025년 하반기 전망은?
신축 아파트 공급이 계속 부족한 상황에서, 입주권 시장은 당분간 활발할 것 같아요. 특히 서울 강남권이나 교통 좋은 지역의 입주권은 더욱 인기가 높을 거예요.
다만 강남 3구 등 일부 지역에서 토지거래허가구역 확대 같은 규제가 늘어나면, 거래가 일시적으로 위축될 수도 있어요.
그래도 실거주 목적이라면 나쁘지 않은 선택일 것 같아요. 새 아파트에 시세보다 저렴하게 들어갈 수 있는 기회이닏까요.
부동산 정책 동향은 국토교통부에서 확인하실 수 있어요.
재건축 입주권 매매 생각하고 계신 분들, 충분히 검토해보시고 전문가 상담 받아서 현명한 결정하시길 바래요!
